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Scaling Your Renovation Business: The Complete Guide for Contractors

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Nous accueillons aujourd'hui Xavier Leblanc des <a href="https://www.bordoconstruction.com/">Constructions Bordo</a> pour en apprendre plus sur leur activité de rénovation résidentielle.

Bonjour à toutes et à tous, c'est Manef et bienvenue pour un nouvel épisode de Podcast Entrepreneur présenté par Soumission Rénovation. Aujourd'hui, le sujet, c'est qu'on va aborder vraiment le monde de la rénovation et de la construction avec monsieur Xavier Leblanc. Vous allez bien ?

Ça va super bien. Je suis heureux de vous avoir aujourd'hui. Vous représentez Les constructions BORDO ?

Vous êtes le propriétaire de l'entreprise ?

Oui, exactement, propriétaire de l'entreprise Les constructions BORDO, qui se spécialise principalement dans la rénovation, la transformation des différents espaces et avec sa nouvelle division depuis tout récemment, béton et infrastructure pour des travaux un petit peu plus complexes d'excavation.

Excellent, ça fait plaisir de vous avoir aujourd'hui.

On va essayer d'avoir un petit peu plus d'informations sur ce qui se passe, sur les projets que vous traitez, comment vous le faites, histoire de donner quelques petites idées, pourquoi pas, aux personnes qui nous écoutent. On commence par la question qu'on pose le plus souvent et c'est la première: j'ai besoin de savoir qu'est-ce qui a fait en sorte que vous faites ce que vous faites aujourd'hui ? C'est quand que la passion pour ce domaine-là vous est venue ?

Tout a commencé, principalement dans mon adolescence où dans l'entreprise familiale, j'ai été appelé à travailler avec mon père qui était entrepreneur général. On s'occupait d'un parc locatif d'appartements d'environ 700 - 800 logements à Montérégie, la rive sud de Montréal. Avec ça, comme tout premier emploi à 12, 13, 14 ans, commence à faire des travaux de rénovation, menu travaux, entretien, maintenance et autres. Et au fil des ans, les travaux deviennent un petit peu plus importants. Donc, c'est vraiment dans le sens que ça a pris naissance. Après ça, ayant eu la piqûre des travaux un petit peu plus d'envergure, des déplacements de maisons, des constructions neuves, m'a amené dans mes études en génie civil au cégep. Je suis parti chez moi, direction la Mauricie, pour étudier le génie civil au cégep. Et puis, par la suite, c'est vraiment là que j'ai eu la piqûre des différents travaux: génie municipal, construction résidentielle, de la grosse rénovation, puis une petite passion par l'immobilier aussi.

Ok, mais dans le fond, pour les débuts, ce que vous vous êtes peut-être spécialisé dans quelque chose de particulier ou vous êtes le type de personne qui a vraiment touché à tout depuis le début ?

J'ai réussi à toucher à pas mal d'affaires. C'est sûr qu'au début, ayant des bases un petit peu plus solides en termes de rénovation d'immeubles existants, disons... Il est venu avec ça une passion d'immobilier, ce qui fait qu'on s'est vraiment spécialisé, je dirais, en rénovation d'immeuble ou de bâtiments existants, principalement dans la Grande région de Montréal. Tous les bâtiments des années 1900, 1910, jusqu'à 1970, on les connaît très bien. Évidemment, des constructions plus récentes sont un petit peu plus simples à travailler parce que les ossatures de bois sont plus légères, puis on a moins de contraintes. Mais je dirais, principalement des bâtiments existants, le plus magané, le mieux pour nous.

Est-ce qu'on parle de rénovation intérieure et extérieure ?

Oui, principalement intérieure, que ça soit de la structure, des cuisines, des salles de bains, des aménagements de sous-sol, etc. Puis maintenant, depuis quelques mois, quelques années, on offre maintenant nos clients des travaux vraiment de fondations, d'agrandissement, d'excavation, de drain français, un paquet d'autres choses.

Ça veut dire que vous pouvez aussi travailler plutôt proposer les projets de construction neuve ?

Construction neuve, un peu moins, vraiment axé la rénovation dans l'existant, parce que la construction neuve, c'est tout un autre marché, c'est toute une autre qualité de main d'œuvre qui est un petit peu plus séparée en termes de métier. Nous, on se trouve à avoir de la main d'œuvre super polyvalente qui nous permet dans des projets de rénovation d'une unifamiliale à Montréal, que quelqu'un veut transformer son rez-de-chaussée, agrandir ou quoi que ce soit. Nous, c'est vraiment de jouer avec, faire du neuf avec du vieux comme on dit, tandis que de la construction neuve, c'est un petit peu moins de casse-tête, un petit peu moins de... Ça a son lot de problématiques et de défis, mais c'est moins notre quotidien. Ok.

Travailler sur du commercial et du résidentiel ?

Principalement du résidentiel, c'est notre niche, comme on dit. Le commercial, c'est d'autres types de bâtiments un petit peu plus grands, ça nécessite d'autres types d'assurances. Nous, on est capable d'offrir un bon tarif préférentiel aussi parce qu'on se spécialise dans un cadre de travail vraiment précis. On touche moins au commercial, plutôt au résidentiel, rénovation intérieur et extérieur. On a une panoplie de sous-traitants et de cordes à notre arc, à l'interne comme à l'externe. On est capable d'offrir un service complet, clé en main à tous nos clients.

Par rapport... Parce que je m'imagine, ce que vous faites, je pense la partie la plus... Je considère que c'est difficile après mon avis et je n'y connais rien du tout. Mais qu'est-ce que vous faites par rapport à la ville, aux restrictions, aux permis que vous devez avoir pour faire ce type de projet-là ? Comment qui vous êtes à jour par rapport à ça ?

Ça va principalement avec l'expérience, avec les différents projets qu'on fait. On fait en moyenne, je dirais, entre 25 - 30 jusqu'à 50 - 60 projets par année, qui fait en sorte qu'on touche principalement à diverses sortes de bâtiments, diverses sortes de mandats, mais aussi divers arrondissements à Montréal, diverses villes, parce qu'on peut avoir plusieurs projets à Longueuil, Saint-Lambert, à Montréal, les arrondissements, les villes défusionnées comme Westmount, Ville Mont-Royal. On peut aller dans les arrondissements de la ville centre, qui est Rosemont, Villeray, etc. On vient qu'à connaître les petites particularités du zonage ou de l'urbanisme de certaines municipalités et, étant en mesure de faire nos plans de projets à l'interne avec du design et autres qu'on fait chez nous, on est maintenant en mesure d'offrir aux clients de A à Z l'accompagnement.

Oui, exactement. On a des firmes d'architecture avec qui on collabore fréquemment, des ingénieurs en structure aussi pour faire les dimensionnements des différentes modifications structurale ou des agrandissements. Puis, ça nous permet vraiment d'offrir déjà des plans qui sont complets et qui respectent les exigences des municipalités, parce qu'outre le fait qu'on connaît souvent sur le bout de nos doigts une grande majeure partie des exigences des arrondissements, on est aussi en mesure de communiquer avec eux et d'avoir la réponse à nos questions avant d'offrir un plan à notre client.

Maintenant, on sait que notre projet est déjà conforme, il respecte déjà les exigences. Comme ça, les clients ont de moins en moins de surprises au fur et à mesure que le projet avance.

J'imagine qu'une entreprise qui fournit du client en main, ça veut dire que le client ou le projet du client doit passer par toutes les étapes. Comme on a dit, de la phase de conception jusqu'à la finalisation de son projet. Mais dans votre entreprise, vu que vous offrez ça, comment vous faites en sorte que vous... Il y a un certain flow à avoir, un flow de travail, parce qu'il y a plusieurs départements qui font des jobs vraiment différentes. Et la clé entre ces départements-là, c'est de bien communiquer les informations pour que le plan soit bien établi et que la personne qui va construire la maison comprenne le plan. Comment vous vous occupez de ça ?

Le secret, vous l'avez nommé, c'est vraiment la communication, puis le partage de connaissances entre les différentes personnes. Par exemple, le contremaître au chantier va communiquer et va assister la designer qui va venir visiter le chantier pour une visite de courtoisie ou pour répondre à un enjeu de design, à un enjeu de corridor de passage ou de dégagement qu'on a besoin par rapport à certains paliers, des escaliers, etc. Mais certaines contraintes vont être discutées, même en avant-projet lorsque nous, on est à faire les plans pour un client, des fois, on va premièrement s'asseoir en équipe, même avant que le projet se fasse, pour s'assurer: On a deux options: l'option A, l'option B. Laquelle est la plus facile à réaliser ? Laquelle peut être la moins dispendieuse pour le client ? On va des fois vers une ou l'autre, puis on est capable d'expliquer au client: On a revu ça avec notre équipe chantier. La proposition que vous demandez, c'est super, c'est faisable, mais c'est très onéreux. On aurait une alternative moins chère. Ça nous permet aussi d'être très, très efficace dans la prévention des surprises au chantier, puis des fameux extra que je n'aime pas nommer extra, plus que souvent, c'est des changements au projet, plus que des suppléments. Mais ça nous permet vraiment, en étant une équipe multidisciplinaire et autant que notre main d'œuvre chantier est très, très, très polyvalente, on connaît et on garde en tête toutes les exigences des différents corps de métiers spécialisés, disons électricien, plombier. Nous assurer que nos travaux ne viennent pas à l'encontre de d'autres. La mécanique du bâtiment et autres, pas juste des charpentiers qui font de la charpente, sont aussi capables de considérer les différentes contraintes des autres.

Donc, vous considérez leur point de vue ou leur approche.

S'ils ont des idées ou autres, ils peuvent partager ça avec vous.

Oui, exactement. Nous, on s'assure au début de chaque projet de faire le tour avec nos équipes, avec les employés directement, ceux qui vont s'affaérer à pied d'œuvre à travailler de leur main sur le projet. On fait le tour du projet au début, ça fait partie de nos moeurs, de nos pratiques, nos plans chantier. On fait le tour, il y a des petits kick-off meetings, des petites rencontres de démarrage toutes les semaines ou à chaque début de phase de projet pour s'assurer que tout le monde sait où est-ce qu'il s'en va. Les plans sont clairs, tout est bien réfléchi, puis que c'est un projet qui est réalisable dans son ensemble, qu'on n'ait pas sept, huit, dix changements de plans sur un projet de deux, trois mois. Comme ça, oui, il y a des ajustements à chantier à prévoir, mais étant donné que l'équipe multidisciplinaire a beaucoup... Un éventail large d'expérience à l'interne, puis que tout le monde travaille ensemble, ça nous permet de donner quelque chose de très réaliste.

Excellent. Tout à l'heure, je ne sais pas si j'ai bien entendu, mais vous avez dit 60 projets par an environ. Est-ce que c'est la bonne...

Oui, exactement, ça dépend. Il y a des projets de peut-être un, deux à trois semaines, une à deux semaines, mais avec différentes équipes et autres, on est quand même capable de réaliser. Je pense que cette année, juste pour la division béton/infrastructure, on a peut-être une 35 projets de signés pour l'année, ce qui fait que ça va assez vite en termes de volume. C'est des projets de une à deux semaines, trois semaines des fois, des fois, quelques petites interventions, mais ça reste que, comme je répète toujours aux équipes, il n'y a pas de petits projets. Que ça soit une simple petite salle de bains un peu standard des appartements montréalais ou une rénovation complète d'un étage d'une propriété où les propriétaires y habitent. Il y a le même nombre d'étapes. Il y a une étape de démolition de structure, de satures, plomberie, électricité, il y a tout le monde. C'est juste que dans un projet de deux, trois mois, les étapes sont uniquement plus longues les unes après les autres. C'est la même complexité. Je demande la même rigueur aux équipes.

La même implication de tout le monde. On doit faire des plans de design, on doit aller chercher un permis de toute façon, que les plans aient 12 ou 14 pages ou qu'il y en ait une seule. On doit quand même passer à travers les étapes.

Quand vous dites 60 ou 30, cette quantité qui me paraît un peu, même si c'est des petits ou des gros ou des moyens projets, c'est quand même un gros chiffre à faire. Comment vous les placez au fur et à mesure de... Quand vous arrivez à avoir un bon timing pour chaque projet, à évaluer que celui-là va prendre deux semaines, du coup, on peut placer celui-là derrière et à faire ça 30 fois ou 60 fois ?

Pour l'instant, à l'interne, on a oui, des calendriers de travaux et tout ça. Ça reste basé beaucoup sur l'expérience en termes de la planification d'avance. En ce moment, les projets, les clients qui nous appellent, vont signer un projet avec nous. Les prochaines disponibilités, on est rendu, par exemple, dans six, dans sept mois. Dans six, dans sept mois, je le sais que le calendrier, si j'ai un projet en environ 10 semaines, je vais les mettre à la suite des autres, l'équipe A, l'équipe B, l'équipe C, etc. Puis on va être en mesure de bâtir un calendrier comme ça. Ceci dit, certains moments dans certains projets, il va y avoir un sous-traitant de plancher d'escalier qui va travailler pendant une semaine, une semaine et demie, deux semaines. Ça donne une pause à l'équipe de finition qui va pouvoir aller débuter un autre projet ou aller finir un autre, etc.

Ils peuvent travailler simultanément sur deux projets en parallèle.

Exactement. Je dirais qu'on a à peu près toujours deux à trois chantiers de front en même temps qui s'imbriquent bien avec sous-traitance, finition, peinture, démolition, etc. Il y a certaines contraintes chantier qui nous obligent des fois, malheureusement, à prendre une certaine pause quelques jours le temps de ficeler un petit enjeu d'ingénierie il y a un enjeu au niveau de la ville, il y avait une incompréhension au niveau des plans, au niveau du permis. Ça arrive très rarement, mais ça reste que cette flexibilité-là est possible parce qu'on a beaucoup de pain sur notre planche devant nous et qu'on est planifié d'avance. Donc, toutes les les semaines réalisées ces temps-ci ont été réfléchies durant les derniers mois. Aujourd'hui, il n'y a pas vraiment de surprise en termes de fluidité des opérations.

Pour faire ça, il faut extrêmement être organisé.

Exact, parce qu'on ne peut pas se permettre d'être réactif dans ce genre d'horaire-là, surtout qu'on emploie plusieurs personnes. On a beaucoup de clients qui nous font confiance, puis qui ont énormément d'impact sur leur quotidien. Quand eux doivent déménager temporairement, s'installer au sous-sol avec les enfants, congés scolaires, voyages, vacances, des fois, on a des clients européens, ils ont de la famille qui viennent durant l'été, ils veulent que ça soit terminé avant l'arrivée ou que ça ne débute qu'après. On a certaines contraintes comme ça des fois qui viennent s'ajouter entre la signature du contrat et la réalisation. Ça nous oblige une certaine flexibilité. Quoique étant donné qu'on est souvent et majoritairement du temps, on est organisé d'avance, on est capable de se tourner, faire 180 puis s'ajuster.

Ce n'est pas évident. J'imagine que ça a pris des années pour pouvoir rétablir ça. Donc, je respecte énormément. Mais ces projets-là, comment vous les choisissez ? Est-ce que c'est vous qui vous occupez de ça ? Est-ce que vous êtes en contact avec les clients ?

Oui, à 100%. C'est moi qui fais 90 - 95% des visites des projets. Les clients, en grande majorité, vont nous rencontrer ou nous connaître via des Salons de l'habitation, salons Expo Habitation, que ce soit notre site Web, notre page Facebook, etc. Ils vont rentrer en contact avec nous via notre site Web avec un formulaire client, une demande de soumission, un formulaire super simple à remplir et avec ça, on reçoit un courriel comme une demande de projets. Suite à ça, on va prendre rendez-vous avec eux, on va regarder ça dans notre calendrier de visite. Et puis moi, je vais prendre le temps d'aller rencontrer un à la fois, prendre leur pour leurs besoins, leurs résultats, les délais. Des fois, les gens s'attendent à un projet complet avec un tout petit budget. Des fois, les gens ne veulent pas aller faire un projet de rénovation d'une pièce parce qu'ils s'attendent à des budgets pharaoniques. Mais finalement, des fois, je leur dis: Aménagez votre sous-sol, ça va vous coûter la moitié de ce que vous pensez. Vous n'êtes pas à bonne place. On s'adapte. Non, j'ai des solutions pour ça. On n'est pas obligé de faire ça. Vous aviez quelque chose en tête, vous avez parlé à votre fameux beau-frère qui vous a suggéré de faire A ou faire B, mais on a des nouvelles solutions maintenant, des solutions C, solutions D. On a ça, on a ça, on fait ça à l'interne, ce n'est pas trop dispensé, on aurait un trou, etc. Donc, on vient calquer leurs besoins, répondre à leurs besoins avec notre proposition. Puis une fois les visites faites, j'ai rencontré les clients, ça me permet, moi, d'avoir vraiment le goût du client, de lui répondre à son besoin. Moi, c'est sûr qu'à l'interne, on est capable de faire un paquet de projets d'envergure, mais si le besoin client n'est pas un projet d'extrême envergure, ce n'est pas ça qu'on va essayer de leur vendre. On veut leur vendre un projet qui répond à leurs besoins. Des fois, les gens pensent qu'ils sont obligés de refaire leur cuisine. On leur dit: Non, on va juste changer tel type de plancher, on agrandit, on abat un mur, on agrandit une fenêtre. Des fois, ça répond aux besoins, c'est le tiers du prix. Allons-y. Nous, l'important, c'est de satisfaire les clients, de répondre à leurs besoins. Après ça, ça nous fait une bonne publicité parce qu'on ne rentre pas là avec un désir de chèques en blanc. On est tout simplement... On rentre là avec un point d'interrogation à savoir quel est votre vrai besoin, qu'est-ce qu'on peut vous offrir qui répond à ce besoin-là ? Peut-être que vous avez un projet en tête, mais ce n'est pas le bon.

Je comprends. Parce que oui, je pense que l'approche que la plupart des clients ont, c'est vraiment côté design, côté aspect, côté... C'est peut-être pratique ou autre, mais vous, de votre côté, vous apportez la faisabilité de ce projet et la cohérence de: Est-ce que ça se fait ou ça ne se fait pas ?

Ou la manière la plus simple ou la plus rapide de l'exécuter. Et peut-être qu'il y a d'autres alternatives qu'ils ne pensent pas vraiment.

100%, puis même si ça va aller au niveau normatif. Est-ce que votre projet, un entrepreneur général, a le droit de faire ce que vous nous demandez ? Est-ce qu'on a le droit de mettre une grande fenêtre qui ouvre pour faire de l'air ? Non, parce qu'un geste de chute derrière la fenêtre, de plus de six pieds, on doit mettre des garde-corps fixes ou une une fenêtre qui a une limitation d'ouverture. Une dernière fois, c'est des gens: Oui, là, mon projet ne tient pas la route. Maintenant, on va faire telle autre chose, telle autre alternative. On va regarder ça, que ça soit au niveau ergonomique, pragmatique, est-ce que c'est faisable, vous l'avez nommé, puis après ça, est-ce que dans les coûts, on rentre dans les coûts. Il y a toujours quelque chose que des fois, les gens vont oublier ou vont omettre ou peut-être volontairement n'iront pas nécessairement validé d'avance. C'est au niveau de la municipalité. Est-ce qu'on a le droit de faire ça ? Est-ce qu'on a le droit d'agrandir une fenêtre en façade dans une zone patrimoniale ? Non. Ce n'est pas patrimonial chez moi. Non, mais c'est dans une zone qui l'est, donc on doit faire attention.

Pour les clients, ce type d'informations, est-ce que c'est facile à obtenir ? Quand ils doivent s'y prendre pour ne pas vous faire perdre votre temps et avoir cette information ?

Ils doivent se présenter à leur bureau d'arrondissement ou le bureau de leur municipalité, que ce soit Montréal, il y a des bureaux dans chaque arrondissement ou autre, pour aller demander premièrement: Chez moi, j'ai ça, ça, ça comme projet, qu'est-ce que je dois faire ? Mais les gens des fois n'y ont pas été, pensaient simplement de demander un permis a posteriori après qu'ils aient choisi leur entrepreneur. Moi, je leur dis tout le temps, souvent, grande majorité de mes visites que je fais, la première visite chez les clients, je leur dis en sortant: Allez voir à la ville les exigences précises de tel type de travail. Nous, on pense que c'est ça, ça, ça parce qu'on les connaît d'un projet antérieur fait le mois passé, l'année dernière. On valide comme quoi leur propriété, c'est possible de réaliser les travaux. Puis après ça, eux nous informent des différentes contraintes. On en tient compte dans l'estimé, dans la faisabilité, dans le choix des matériaux. Comme ça, ça évite les changements de dernière minute, puis ça nous évite, et nous et le client, d'être en mode réactif. Parce que tout ça va venir des fois impacter les différentes commandes de matériaux comme des portes et fenêtres, des balcons, certaines choses qui doivent être préfabriquées, qui ont un certain délai, des fois 8, 10, 12 semaines. On a des bons fournisseurs qui nous suivent, mais ils sont souvent très en demande. Commander une porte patio particulière, on nous prend des fois 8 à 10, 12 semaines. J'ai vu dans le temps de notre fameuse COVID, c'était encore plus long que ça, mais c'était un peu atypique. Mais disons, si on ne commande pas la bonne porte parce que la ville ne nous avait pas dit par écrit quelles étaient leurs exigences dans tel arrondissement parce qu'il y a eu des derniers changements de règlements, nous, maintenant, c'est pour ça qu'on va toujours chercher l'information avant pour éviter ces erreurs.

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